Simulador SAC vs. Price: Financiamento Imobiliário
Compare em tempo real as parcelas iniciais e finais, o volume acumulado de juros e descubra a economia exata entre os dois sistemas de amortização.
Comparativo Direto de Custos
360 Parcelas (30 anos)O que são as Tabelas SAC e Price no financiamento imobiliário em 2026
Ao contratar um financiamento imobiliário no Brasil — seja pela Caixa Econômica Federal ou por bancos privados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) ou do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) —, o mutuário se depara com uma escolha decisiva: optar pela Tabela SAC (Sistema de Amortização Constante) ou pela Tabela Price (Sistema Francês de Amortização).
Essa decisão não é meramente burocrática ou conceitual: em contratos de longo prazo (de 20 a 35 anos / 240 a 420 meses), a escolha do sistema de amortização define se você pagará dezenas ou até centenas de milhares de reais a mais apenas em juros bancários. Em 2026, com o valor dos imóveis em patamares elevados e as taxas nominais de crédito habitacional girando entre 9,5% e 12,5% ao ano, simular a evolução das prestações antes de assinar o contrato na agência é o passo mais importante para a saúde financeira da sua família.
A prestação paga mensalmente ao banco é composta por três fatias fundamentais: a amortização (valor que abate diretamente a dívida principal), os juros remuneratórios (lucro cobrado pelo banco sobre o saldo devedor) e os encargos acessórios (taxa de administração e seguros obrigatórios de Morte e Invalidez Permanente – MIP, e Danos Físicos ao Imóvel – DFI). A forma como a amortização e os juros se comportam ao longo dos meses é o que separa a Tabela SAC da Tabela Price.
Regra de comprometimento de renda familiar (30%)
Por determinação das normas do Banco Central do Brasil, a primeira prestação de um financiamento imobiliário não pode comprometer mais do que 30% da renda bruta comprovada dos proponentes. Como a primeira parcela da Tabela SAC é mais alta, a renda mínima exigida pelo banco para aprovação na SAC é sempre superior à exigida na Tabela Price.
Qual é a diferença real entre Tabela SAC e Tabela Price?
Embora ambas quitem a dívida ao final do prazo contratado, as lógicas financeiras de amortização são diametralmente opostas:
1. Tabela SAC (Sistema de Amortização Constante)
Na Tabela SAC, a cota de abatimento da dívida é rigorosamente idêntica em todos os meses do contrato. Ela é apurada dividindo-se o saldo devedor financiado pelo número total de prestações (por exemplo: R$ 360.000 ÷ 360 meses = amortização constante de R$ 1.000 por mês).
Como o saldo devedor sobre o qual o banco calcula os juros diminui linearmente mês após mês, a cobrança de juros também cai a cada parcela. Consequentemente, as parcelas da Tabela SAC são decrescentes: a primeira parcela é a mais cara de todo o contrato, e a última prestação é expressivamente mais barata, proporcionando alívio contínuo no orçamento ao longo das décadas.
2. Tabela Price (Sistema Francês de Amortização)
Na Tabela Price, o valor nominal da prestação é calculado para permanecer fixo durante todo o financiamento (ressalvadas as correções monetárias pela TR ou IPCA). Para que a parcela seja igual do início ao fim, a estrutura interna da prestação inverte a lógica da SAC:
| Critério | Tabela SAC (Amortização Constante) | Tabela Price (Parcelas Fixas) |
|---|---|---|
| Comportamento das Parcelas | Decrescentes (caem mês a mês) | Fixas (constantes no tempo) |
| Valor da 1ª Parcela | Mais alta (exige renda maior) | Mais baixa (aprova renda menor) |
| Valor da Última Parcela | Muito baixa (fração da inicial) | Idêntica à primeira parcela |
| Velocidade de Abatimento da Dívida | Rápida desde o 1º mês | Muito lenta nos primeiros anos |
| Total Pago em Juros | Muito menor (economia substancial) | Muito maior (custo elevado) |
| Adesão no Mercado Habitacional | Preferida por 85%+ dos compradores | Utilizada quando a renda não aprova a SAC |
Exemplo prático comparativo: financiamento de R$ 300.000 em 30 anos
Para mensurar o impacto financeiro no bolso do comprador, simulamos a compra de um imóvel com valor financiado de R$ 300.000,00 em 360 meses (30 anos) com taxa nominal de juros de 10,00% ao ano (mais TR), sem considerar seguros adicionais:
| Indicador do Financiamento | Tabela SAC | Tabela Price | Diferença Real no Bolso |
|---|---|---|---|
| Primeira Parcela | R$ 3.333,33 | R$ 2.632,71 | Price inicia R$ 700,62 mais barata |
| Parcela nº 180 (15º ano – metade) | R$ 2.083,33 | R$ 2.632,71 | SAC já está R$ 549,38 mais barata |
| Última Parcela (Mês 360) | R$ 840,28 | R$ 2.632,71 | SAC termina R$ 1.792,43 mais barata |
| Total Pago em Amortização | R$ 300.000,00 | R$ 300.000,00 | Idêntico (valor financiado) |
| Total Pago em Juros ao Banco | R$ 451.250,00 | R$ 647.775,60 | SAC economiza R$ 196.525,60 em juros! |
| Custo Global Total do Contrato | R$ 751.250,00 | R$ 947.775,60 | A Price custa 26,1% a mais |
A análise da tabela revela a dimensão da economia: ao optar pela Tabela SAC, o mutuário economiza quase R$ 200 mil em juros ao longo do contrato — montante suficiente para mobiliar o apartamento, adquirir um segundo veículo à vista ou compor uma expressiva carteira de investimentos com a ajuda da nossa Calculadora de Juros Compostos.
SAC ou Price: qual escolher de acordo com seu perfil financeiro?
A resposta para a pergunta “qual o melhor sistema” não depende apenas de matemática pura, mas sim da realidade de renda e dos objetivos de cada comprador:
Quando você deve escolher a Tabela SAC:
Quando você deve escolher a Tabela Price:
A estratégia de amortização extraordinária de trás para frente
Seja na Tabela SAC ou na Tabela Price, o maior segredo para quem financia um imóvel no Brasil é a amortização antecipada de trás para frente. Toda vez que você possui uma sobra no orçamento e solicita uma amortização extraordinária no aplicativo da Caixa ou do seu banco, você pode escolher entre duas alternativas:
Utilizando recursos do FGTS a cada 2 anos e direcionando frações do 13º salário para abater o saldo devedor principal, é perfeitamente viável quitar um financiamento de 30 anos em menos de 8 a 10 anos, economizando centenas de milhares de reais em juros.
Custos adicionais que você deve incluir no planejamento da compra
O financiamento imobiliário envolve despesas cartorárias e tributárias à vista que costumam somar de 4% a 8% do valor venal do imóvel. Não deixe de reservar esses recursos antes de fechar o negócio:
Ferramentas recomendadas para planejamento imobiliário e financeiro
Planeje a compra do seu imóvel com visão financeira 360º utilizando as ferramentas do Credited:
Guia Definitivo: Tabela SAC vs. Price em 2026
Quer entender em detalhes a matemática dos juros, simulações para contratos de R$ 300 mil e R$ 500 mil e como amortizar com FGTS para quitar o financiamento na metade do tempo? Acesse o nosso artigo completo: Tabela SAC vs Price: Qual a Melhor para Financiar Imóvel em 2026? Comparativo de Juros, Parcelas e Amortização.
Dúvidas frequentes sobre Tabela SAC e Price 2026
Qual sistema é mais fácil de ser aprovado pelo banco?
A Tabela Price facilita a aprovação cadastral para quem possui renda formal mais enxuta, pois os bancos exigem que a primeira prestação não ultrapasse 30% da renda bruta familiar. Como a primeira parcela da Price é cerca de 20% a 25% mais baixa do que a da SAC, o patamar mínimo de salário exigido para financiar o mesmo imóvel é menor.
Posso migrar da Tabela Price para a SAC durante o contrato?
Sim. O mutuário pode solicitar a portabilidade do financiamento imobiliário para outra instituição financeira que ofereça condições mais vantajosas e alterar o sistema de amortização para a SAC, desde que a nova prestação respeite o limite de comprometimento de 30% da renda comprovada atual.
Como o FGTS pode ser utilizado para amortizar o financiamento?
No âmbito do SFH, o saldo da conta vinculada do FGTS pode ser utilizado a cada intervalo de 2 anos para abater diretamente o saldo devedor principal (escolhendo entre diminuir o prazo total ou o valor das parcelas) ou para liquidar até 80% do valor de até 12 prestações consecutivas.
A Tabela Price é ilegal no Brasil por cobrar juros sobre juros?
Não. A legalidade da Tabela Price foi definitivamente pacificada pelo Superior Tribunal de Justiça (Súmula 539 do STJ e Tema Repetitivo nº 247). O STJ consolidou que o uso da Tabela Price em contratos imobiliários é plenamente válido, desde que a taxa de juros anual efetiva e o método de amortização estejam expressamente previstos e pactuados no contrato assinado entre as partes.
O que vale mais a pena: reduzir o valor da parcela ou o prazo?
Para quem busca economizar dinheiro em juros, reduzir o prazo é infinitamente superior. Ao diminuir o tempo restante do contrato, você elimina meses de incidência de juros bancários e taxas de seguros obrigatórios. Reduzir o valor da parcela é indicado apenas se o seu orçamento mensal estiver muito apertado e você precisar de alívio imediato no fluxo de caixa.
Legislação e referências normativas: Sistema Financeiro da Habitação (Lei Federal nº 4.380/1964); Sistema de Financiamento Imobiliário (Lei Federal nº 9.514/1997); Resoluções do Banco Central do Brasil e do Conselho Monetário Nacional (CMN); Súmula 539 do Superior Tribunal de Justiça (STJ); Manuais de Crédito Imobiliário da Caixa Econômica Federal vigentes em 2026.