Escolher o financiamento imobiliário adequado é uma das decisões mais impactantes para o orçamento das famílias brasileiras. Afinal, a aquisição de um imóvel é um compromisso de longo prazo, geralmente estendendo-se por décadas.
No Brasil, os bancos costumam oferecer duas modalidades principais para o pagamento dessa dívida: o Sistema de Amortização Constante (SAC) e a Tabela Price. Cada modelo possui características distintas em relação ao valor das parcelas iniciais e à velocidade de quitação do saldo devedor.
Compreender como cada sistema funciona é fundamental para avaliar qual alternativa se ajusta melhor à sua realidade financeira. Neste guia, vamos explorar as diferenças entre as duas tabelas e explicar como estratégias de amortização podem reduzir os juros pagos aos bancos.
O que é o Sistema de Amortização Constante (SAC)
O Sistema de Amortização Constante, popularmente conhecido como SAC, é o modelo mais utilizado nos financiamentos imobiliários no país. Nele, a parcela do principal da dívida que é abatida mensalmente permanece fixa do início ao fim do contrato.
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Como o saldo devedor cai de forma constante, os juros cobrados sobre esse montante também diminuem mês a mês. Isso resulta em prestações decrescentes: a primeira parcela é a mais alta e a última é a mais baixa.
Maior exigência de renda
Como as prestações iniciais do SAC são mais elevadas, os bancos costumam exigir uma comprovação de renda maior na aprovação do crédito. As instituições financeiras geralmente limitam o valor da parcela a 30% da renda bruta familiar mensal.
Para quem busca previsibilidade no longo prazo, o SAC costuma ser uma opção atraente. Especialistas sugerem que o alívio nas prestações futuras proporciona mais fôlego no orçamento para outras despesas ao longo dos anos.
Além disso, ao final do contrato, o volume total de juros pagos na tabela SAC costuma ser menor em comparação a outros sistemas. Isso ocorre porque o abatimento constante da dívida principal freia o efeito dos juros sobre o saldo restante.
O que é a Tabela Price (Sistema Francês)
A Tabela Price, ou Sistema Francês de Amortização, é amplamente conhecida no mercado por apresentar parcelas fixas do início ao fim do financiamento (desconsiderando correções monetárias, como a Taxa Referencial – TR).
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Nesta modalidade, o valor da prestação não muda, mas a composição interna dela se altera ao longo do tempo. Nas primeiras parcelas, a maior parte do valor pago é destinada ao pagamento de juros, amortizando muito pouco a dívida principal.
À medida que o tempo passa, os juros diminuem e a fatia correspondente à amortização da dívida cresce dentro da parcela. É um modelo bastante comum em financiamentos de veículos, mas também oferecido por diversos bancos na compra da casa própria.
Muitos compradores preferem a Tabela Price porque a prestação inicial costuma ser menor do que a exigida pelo sistema SAC. Isso facilita a aprovação do crédito por parte das instituições financeiras, exigindo uma renda familiar inicial um pouco menor.
Contudo, como o saldo devedor cai de forma mais lenta nos primeiros anos, a incidência de juros é maior. Historicamente, o custo total efetivo do imóvel tende a ser mais alto na Price, o que exige cautela antes de fechar o negócio.
SAC ou Price: principais diferenças e tabela comparativa
Para facilitar a visualização, vamos considerar um exemplo hipotético. Suponha o financiamento de R$ 300.000,00, com prazo de 360 meses (30 anos) e uma taxa de juros fictícia de 10% ao ano, sem contabilizar seguros obrigatórios ou taxas administrativas.
Lembre-se de que a taxa Selic em agosto de 2026 encontra-se a 14,00% ao ano, mas bancos praticam taxas específicas para o setor habitacional que podem divergir deste referencial.
| Característica | Tabela SAC | Tabela Price |
|---|---|---|
| Valor da 1ª Parcela | R$ 3.333,33 | R$ 2.632,71 |
| Valor da Última Parcela | R$ 840,28 | R$ 2.632,71 |
| Perfil das Prestações | Decrescentes | Fixas (sem contar inflação) |
| Velocidade de Amortização | Rápida | Lenta no início |
| Total Pago (Estimativa Fictícia) | R$ 751.250,00 | R$ 947.777,00 |
Fica evidente na simulação que a Tabela Price atrai quem precisa de uma parcela inicial que caiba no bolso. Porém, a longo prazo, o montante devolvido ao banco é consideravelmente maior em comparação ao SAC.
Na dúvida, calculadoras oficiais como a do Banco Central podem ser aliadas valiosas. Você pode preencher os dados do seu banco e estimar qual será o valor real pago.
Existem também diferentes linhas de financiamento, como o Minha Casa, Minha Vida para classe média, que oferecem condições específicas e podem utilizar ambos os sistemas de amortização, dependendo da faixa de renda.
Como amortizar o saldo devedor: por prazo ou parcela
Independente do sistema escolhido, a antecipação de pagamentos é uma das estratégias financeiras mais recomendadas. Ao amortizar o saldo devedor de forma antecipada, você paga o valor real da dívida sem a incidência de juros futuros.
Todo mês, além da prestação normal, você pode injetar um dinheiro extra diretamente no banco para abater o principal. Ao fazer isso, a instituição oferece duas opções: reduzir o prazo do financiamento ou diminuir o valor da parcela mensal.
Muitos educadores financeiros sugerem a redução do prazo. Como o fator que mais multiplica os juros é o tempo, cortar os anos do contrato costuma economizar um montante significativo no valor final da dívida.
Por outro lado, reduzir a parcela pode ser útil em cenários onde o comprador está passando por um aperto financeiro ou deseja usar a sobra mensal para outros investimentos. Essa escolha depende muito do momento de vida da família.
Dinheiro parado no FGTS
O trabalhador formal não precisa tirar dinheiro apenas do próprio bolso. É possível usar o saldo do FGTS para abater parcelas a cada dois anos, aliviando o financiamento imobiliário consideravelmente.
Entender como calcular o custo real do financiamento imobiliário também envolve avaliar o Custo Efetivo Total (CET). Ele inclui todas as taxas bancárias e os seguros obrigatórios por morte ou invalidez, impactando diretamente no planejamento mensal.
Perguntas frequentes sobre amortização de imóveis
Qual tabela pagar menos juros no final?
Historicamente, a tabela SAC gera um pagamento total menor em juros quando o contrato chega ao fim. Como a amortização é fixa, o saldo devedor cai mais rapidamente, diminuindo a base de cálculo para a incidência de juros mensais.
É possível mudar da Tabela Price para a SAC durante o contrato?
Geralmente, os bancos não permitem a alteração do sistema de amortização após a assinatura do contrato. No entanto, é possível tentar uma portabilidade de crédito imobiliário para outra instituição, refinanciando a dívida sob novas condições.
A Tabela Price tem parcelas que aumentam com o tempo?
Em tese, as parcelas da Price são fixas. O que faz a prestação aumentar sutilmente ao longo dos anos são as correções monetárias embutidas no contrato, como a Taxa Referencial (TR) ou o IPCA, além da correção dos seguros obrigatórios por idade.
Ao planejar a compra do seu imóvel, analise o custo mensal em vez de apenas buscar aprovação imediata. Verifique sua capacidade financeira em suportar as parcelas mais altas iniciais do SAC e compare com a estabilidade fictícia da Tabela Price.
Considere sempre manter uma parte da renda guardada. Isso permite que você realize amortizações voluntárias esporadicamente, encurtando o prazo de quitação e garantindo economia no montante total da dívida perante a instituição financeira.
